项目方案策划书 篇1
全球金融危机的大爆发，导致我国经济出现了发展速度的下滑，股市不稳，房地产楼房价格居高不下，而人们的购买力还没有达到一定的高度，这一系列因素导致楼房销售的持续走低，房地产市场前景不被看好！
公司已经将之前建好的楼层开始出售，可是由于市场的竞争和不景气，导致公司楼房的销售不佳，我奉命制定出了大厦项目包装全案策划书。
本定价策划只提供定价策略和方法，具体定价开发商应该根据项目具体情况制定。
所谓价格策划，就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销情况下，为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。
一、楼盘价格定位
楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力，进而体现出整个楼盘营销策划的成果。
二、楼判定价策略
1、心理定价策略。
这是地产商根据不同类型的消费者的购买心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数尾，不要零头，消费者处于“一分钱，一分货”得购买心理，认为价格越高，质量越好。以整数定价往往会提高楼盘的“身价”，利于销售。
2、渗透定价策略。
这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，迅速打开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快渗透到底。例如在有一个小区，同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应该低于5000元/平方米，要求价格具有竞争力。
该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，迅速打开市场，取得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下，也是挤入市场的较好办法，待销路打开后，也可适当提高价格。
3、差别定价策略。
这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表现在：同一房屋，销售给顾客的价格不同。如可以给率先购买的消费者给与一定的优惠。同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的价格，是具体情况在进行提价或降价。
4、折扣定价策略。
楼盘价格折扣是价格策划中的机动兵法，由于楼是在不断变化之中，一段时间之后，有些价格可能不太合适楼市的反应。而价格的调整牵一发而动全身。因此比较灵活的方式是进行价格折扣的调整。随时事的不同，折扣或低或高。折扣定价策略是给与购买这部分价格优惠以吸引顾客增加购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年的物业管理费等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种：
(1)时间折扣。寄希望购买者快速的还清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。
(2)数量折扣。是根据顾客购买房屋数量的多少。给与大小不等的折扣，数量越多，折扣越大，目的在于鼓励大量购买。
(3)功能折扣。这是根据各类代理商在营销中所担负的功能不同给予的折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于协调代理商的积极性。
地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。
希望在我这个策划书实行之后，公司的楼房销售能够出现一个比较好的市场销售情况，不过我知道，要想出现楼市销售的回升，国家经济一定要重新恢复到发展情况中去，刺激居民的消费，这才是最重要的！我相信我们国家的经济会重新走向繁荣、富强的！
项目方案策划书 篇2
主要内容应包括：
一.产品介绍
1.产品的概念。
2.相关产品或被替代品正处于什么样的发展阶段?
3.本产品的差异性或独特性怎样?
4.企业将本产品推向市场方法或渠道是什么?
5.谁会使用本产品，为什么?
6.研发成本之外，产品的生产成本是多少，售价是多少?
7.本产品的生命周期预测，有无升级、改良或创新的准备计划?
二.市场分析
1.市场是否存在对这种产品的需求?需求程度是否可以给企业带来所期望的利益?新产品的市场规模有多大?需求发展的未来趋向及其状态如何?影响需求都有哪些因素。
2.细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本开发产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
3.推出一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。
4.产品的市场竞争力、预计的市场占有率和市场前景预测。
5.策划好新产品的品牌和专利。
三.生产条件
1.如何设计或改良生产线，如何制造或组装产品?
2.新产品生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?
3.生产和设备的成本是多少?
4.怎样保证新产品在进入规模生产时的稳定性和可靠性。
5.生产周期标准的制定以及生产作业计划的编制。
6.质量控制的方法是怎样的。
7.解释与产品制造、组装、储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
四.项目团队
1.组织结构设计。
2.岗位职责说明。
3.项目经理自己的背景、经历、经验和特长等。
3.介绍主要研发人员的特殊才能、特点和造诣。
五.财务规划
着眼于一项新技术或创新产品的创业企业不可能参考现有市场的数据、价格和营销方式。因此，它要自己预测所进入市场的成长速度和可能获得纯利，并把它的设想、管理队伍和财务模型推销给决策者和投资者。
1. 商业计划书的条件假设。
2. 预计的资产负债表。
3. 预计的损益表。
4. 现金收支分析。
5. 资金的来源和使用。
项目方案策划书 篇3
一市场状况分析
(一)市场环境分析
网上购物已经被众多的网民接受。随着我们网民的大幅度增加，具有一定消费水平的网民也会相对增多。其实，花店网站，就是将在花的实体店铺中的产品展示到网上。网上有相对多的消费群体。特别是伴随互联网长大的80后和90后。网下的花店市场就不必多说了。网上的花店市场的大小是根据网下的上网人数+能承受的消费群体+对网络购物的认知人数的多少来决定的。在这一类群体中，20岁至40岁的网民占据大多数。我国花卉业从20世纪80年代开始起步，90年代进入快速发展期。据有关部门统计，目前我国花卉种植面积为14.75万公顷，年销售总额达163亿人民币。特别是近几年，随着我国国民经济的快速发展，我国花卉业的发展速度也明显加快。在广东、云南、广西、上海等地，花卉业已经发展成为当地的一项支柱产业。参加99昆明世博会花卉研讨会的200多位中外花卉专家预言，21世纪的花卉大国将在亚洲出现，而且主要是中国。花卉的发展必将推动鲜花业的发展。所以开展电子商务网站有一定的优势。
(二)消费者分析
1有明显的好奇心理，在创新方面有趋同性，听同学或朋友介绍产生购买行为。
2购买行为基本上是感性的，但由于受自身经济收入的影响其购买行为又带有理性色彩，一般选择价位较低但浪漫色彩较浓的品种。
3人民群众没有固定的购买模式，购买行为往往随心所欲。
4受和吸收新事物的能力强，追求时尚，崇尚个性。
5影响产品购买的因素依次为:价格，品种，包装，服务等。
6购买行为节日性很强，一般集中在教师节，情人节，圣诞节及朋友生日前后。
(三)产品分析
一)产品介绍
花，是一种很美的植物，它无论在什么环境中都能散发出它高贵的气质。在节日的时候，送上一束鲜花，带上一句问候，给朋友的心里增添了无比的温暖，特别是在社会迅速发展的今天，花的用途随之也越来越广了，无论是企业开张，节日庆典，联欢晚会，家居摆设，还是走访亲戚，就连食品中，也能出现它的踪影。花，总是以不同的身份和不同的气质出现在不同的场合，给人们增添了不少的欢乐。
二)产品分类
主要分为:婚礼鲜花、生日鲜花、慰问鲜花、祭奠鲜花、商务鲜花等。
1)婚礼鲜花:
在婚礼上，鲜花是不可缺少的装饰，珠三角每天结婚的新人有千上万对，所以在婚礼鲜花上的需求也比较大。
2).生日鲜花:
每天都有人生日，所以生日鲜花永远也不会却市场，也没有谁能把这块市场的大蛋糕一口吃掉，据有关调查分析，在生日上收到鲜花的主要是女性朋友，所以我们可以针对女性来设计适合她们的生日鲜花。
3)慰问鲜花:
慰问鲜花主要用来探访慰问的场合，慰问鲜花的设计会给人一种有活力，积极的感觉。
4)祭奠鲜花:
祭奠鲜花的需求量也非常大，祭奠的人每天都有，而且在现实当中的花店很少会有祭奠的花买，这种花主要以白色为主。祭奠鲜花还包括祭奠花圈等
5)商务鲜花:
这种产品主要用于商务场合，例如:接待贵宾，会场装饰，服装装饰等等。
二市场细分与目标消费群选择
(一)市场细分
市场细分，就是企业根据市场需求的多样性和购买者行为的差异，把整个市场(即全部用户)划分为若干具有某种相似特征的用户群(即细分市场)，以便执行目标市场营销的战略和策略。
细分市场三类群体为,年轻情侣一族:是因为鲜花的定价一般在几十元左右，消费不高可以买个新奇。办公室上班族:因为鲜花是装饰办公室的理想产品。公司团体客户:比如公司周年庆典或者开业时,就可以用到了。
(二)目标市场
对任何企业而言，并非所有的环境机会都具有同等的吸引力，由于资源有限，也为了保证资源有效，企业的营销活动必然局限在一定的范围内，确定具体的服务对象，即选定目标市常企业选择目标市场是在市场细分的基础上进行的，通过分析细分市场要求满足的程度，去发现那些尚未得到的满足的需求，相应确定准备为那些细分市场服务。
“香香”网上花店现阶段的目标市场是主要集中在20~40岁的人群。主要以男性为主，他们接受和吸收新事物的能力强，追求时尚，崇尚个性。